成功する大家さん塾 バックナンバー一覧
| タイトル | ：成功する大家さん塾 実録！！デッドクロス物語 |
| 配信日時 | ：2009/03/30(月) 14:50 |
本文：
| ○○ 様 成功する大家さんサポーター ウルトラコンサルタントの三木章裕です。 いつもありがとうございます。 ━━━━━━━━━━━━━━ ■大家さん一口カレンダー ━━━━━━━━━━━━━ http://ultraconsultant.com/ 新米大家さんの相談者・・・・・（相） ウルトラコンサルタント・・・・（ウ） ウ「がんばって、大家検定認定講座出席してるなぁ～」 相「受講料払ろてますんで、元とらなアカンし」 ウ「せこい奴ヤナ、もっと高い志はないんか！」 「ところで、ちゃんとついてきてるか？」 相「そうでんなぁ～、やっぱりデッドクロスがピントきませんワ」 ウ「まあ、いままであまりクローズアップされてなかった からな、でもこれで大家業に失敗する人多いネンデ！！」 相「へ～具体的にどんな時デッカ！」 ウ「じゃあ特別に、ある話をしたろ！」 じゃじゃじゃじゃ～～～ん、実録！！ 「デッドクロス物語、あなたはこうして失敗する」 この話は、ある建築関係の会社が実際に遭遇した 悲劇のお話です。 この会社では公共事業の受注も減ってきており、 従来の資材置き場の敷地に賃貸マンションを建てる ことにしました。 このマンションは、立地もよく直ぐに満室になりました。 そのため、当初から、減価償却の恩恵で、税金を払わない 資金が潤沢に、会社に入ることになり、マンションの 建築資金の返済と運営経費を引いたすべての資金を会社の 運転資金あてていました。 この建設不況のなかで、このマンション経営のおかげで 会社の資金繰りはかなり楽になり、毎日がホクホクの状態 でした。 しかし、ある時恐ろしいことがおこったのです。 その時も毎年恒例の決算を税理士さんとやっていました。 その決算も賃貸マンションのおかげで本業がふるわない なか黒字の決算ができました、公共事業に関わる会社は 赤字決算は避けたいものです。 しかし、その法人税の納付額を税理士さんから聞いて 経理担当者と社長は顔面蒼白になりました。 マンションの返済資金がない！！！ そうです、この会社では以前の決算で残った資金は全部 本業に使ってしまっていたのです。 今回は、マンションの設備の減価償却費の計上もなくなる １６年目に当たっていました。 会社の資金はマンションの余った資金を使っていたぐらい ですから、到底本業に資金余裕はありません。 設備の減価償却費の計上ができなくなり、 マンションの返済資金の内、元金部分は税引き後の資金で 支払うしかないのですが、税金を支払ってしまうと、 その会社の資金はスッカラカンになってしまい、返済に 回す資金がまったく無かったのです。 このままでは黒字倒産です！ あわてふためいた社長はこの時点でやっと相談に来ました、 本来なら一期ぐらいは、マンション経営で得た内部留保で しのげるのだが、その資金さえなかった。 ここまで来るともう、直ぐに資金を調達するため とりあえず、別の取引銀行にマンションの敷地を 追加担保にして資金を調達しましたが、不動産価格が 下落しており、思うほどの資金調達ができません 資金は後一年がタイムリミットでした。 このころになると、満室であったマンションも空室が 目立つようになり、ますます資金繰りを圧迫しており 部屋のリフォーム、メンテ代にもことかく状態になっていた。 しかし、この現状を放っておけばよけいに悪くなることを 社長に説明し、まずマンションを満室にするための資金を 用意してもらい、一つ部屋がうまるとまた一つというような タイトな資金繰りでなんとか半年で満室にして、当面 マンションの家賃も資金繰りに使えるようにした。 だが、これでもまた半年もすると倒産してしまいそうな 状況だった、そこで究極の選択として物件を処分すること にした。 マンションも満室にしたことで、当初の不動産の査定額より 数千万円の評価アップになった（マンションを満室にしておく ことはあなたの物件の資産価値を増加させる効用もある） この金額で処分すればなんとか、会社の倒産は防げ、当面の 資金繰りを確保できそうだった。 なんとか相談を受けて１年以内でその会社を建て直すことが できた。 ここで、私たちが学ばなければいけないのは、借金をして マンション経営をするものにとってデットクロスの状態は さけれないこと。 そのため、新築当初からどのようにデットクロスを回避するか を計画しておくことが必要。 できれば、不動産の賃貸経営は、会社が儲かってるときから 始めるべき、儲かっている内にさっさと借金を返してしまう できれば１５年以内に、そうすればデットクロスに合わずに済む。 こうしておけば、会社が不況に陥ってもそのときは賃貸不動産 収入が会社を救ってくれる、次のチャンスまで堪え忍ぶことが できる。 相「結局、その会社大事な土地、手放さなアカンはめになりまし テンナ、かわいそうに」 ウ「でも、会社がつぶれてしまうより、まっしヤロ」 「会社が生き残っていればまた稼いでもっといい土地買ったらエエ」 「不動産投資を会社が儲かっている間にやっておけば こんな悲劇にはなれヘン、逆にもっと不動産増やせてたデ！」 相「デッドクロスは恐ろしいものですな、会社一つ吹っ飛んでしまう くらいのインパクトありますネンなぁ～」 ウ「そや、しかしこれは不動産投資する人なら知っておかなアカン 基礎的な問題や、わかっていれば怖くも何ともない」 「どんな経営でも、それぞれ独自のノウハウや知識が必要や それを知らん素人が大怪我するんや、プロなら想定内や！」 「だから、大家検定の内容にもデッドクロスとその回避法を 教えているヤロ」 相「なるほど・・・・」 「こうやって、デッドクロスの怖さが実際に聞けてよかったですワ」 ウ「そやろ！ 知らんと知ってるでは大違いなんヤ」 「私のような違いのわかる男が必要ナンヤデ！！」 相「違いがわかる男って！いつも自分を格好良く言いますナァ～」 ウ「格好エエから仕方ないヤン！！」 相「ようついていかんわ・・・・・・・・」 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 大家検定情報！！ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 「これからの大家さんは勉強」が必要だ、 ただカンと経験にだけ頼っていては失敗する。 いま、大家さんのための専門の資格が生まれた！ 大家さんや不動産投資家の待望の資格だ！ ここには、不動産投資の成功のエッセンスが満載だ！ その資格は「大家検定」！！ ○検定のくわしい内容は下記の公式ホームページへ http://www.ooyakentei.com/ ■「本日のおすすめ教材」 フルローンで大きな物件を買いたい方には 向きません！！ 着実にコツコツ資産形成をしたい方向け！ 小さく不動産投資が始まられます！ 不動産投資のリスクを最小限に押さえるためのノウハウ！ 「金融恐慌」「不動産融資の引き締め」 こんなことに負けない大家さんになってもらうため！！ ●当社の人気教材を電子書籍にして復刻しました！ この貸し渋りに対抗するため、 「１００万円でもできる不動産投資術と 稼ぎ続ける収益不動産の満室経営術」 として、銀行融資に頼らなくても少額で不動産投資が できる、投資ノウハウをみなさんの要望に応えて 人気教材の電子書籍パッケージとして売り出すことにしました なんと「ゴールデンセール」として １４４，０００円相当の特典をつけて販売します。 興味のある方は下記のページをご覧ください！ http://ultraconsultant.com/goldensale/ あなたの物件の「家賃相場」が知りたくなったら！！ この二つのサイトから ホームズなら「家賃相場情報」 ホームアドパークなら「全国家賃相場情報」 （ホームズ） ======================================================= □■ こだわりの物件情報＆住まいの口コミ情報 ■□ あなたのご希望の住まいをお探しします！迷ったらまずHOME'Sへ！ 掲載物件数は100万件！ 毎日更新だから新鮮な情報をお届け！ http://px.a8.net/svt/ejp?a8mat=1CADIZ+10BGOI+NM0+62U37 ============================================[HOME'S]=== (ホームアドパーク） -------------------------------------------------------- 全国の賃貸物件情報サイト★ＨＯＭＥ ＡＤＰＡＲＫ★ ◆ホームアドパーク◆ 気になる街の家賃は？間取別相場もご紹介！ じっくりしっかりお部屋探し！ http://px.a8.net/svt/ejp?a8mat=1CADIZ+7581E+OEM+HW2QB --------------------------------------------------------- ★☆★賃貸不動産投資に興味のあるあなた！★☆★☆ ☆ ☆ ★ 大家業と不動産投資とは車の両輪 ★ ☆ ☆ ★ 不動産を増やしていくことも大家さんの仕事 ★ ☆ ☆ ★「まだ不動産投資はするな！」も読んどいてヤ！★ ☆ ☆ ★ 以下のアドレスから登録できます ★ ☆ http://ultraconsultant.com/ ☆ ★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆ ■■■ 大阪商人の心構え ■■■ 「才覚」--- 創意工夫 「算用」--- 経営を成り立たせる勘定 「始末」--- 節約、質素、倹約 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ☆ぜひ！ご感想やご相談やご質問があれば、 お気軽にこちらへ！ ultraconsultant@ybb.ne.jp ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ☆最近のメルマガ記事をバックナンバーとして公開中 http://www.ultraconsultant.com/mail/public/bn.php?mid=2103 何時までの分をいつまで公開するかはこちらの都合によります、 内容により非公開にする場合もありますので ご了解願います。 ---------------------------------------------------- それでは、次回をお楽しみに (^ ^)/~~~ _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ （株）大阪賃貸不動産経営研究所 〒590-0945 堺市堺区戎之町東1-1-22 戎第一ビル西館２階 Dial：072-233-5201 http://www.ultraconsultant.com _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ ※無料レポートを請求されたことのある方へも お送りしています。 ※※※※ 購読を中止したい方へ ※※※※ 購読中止等はこちら [解除URL] |