成功する大家さん塾 バックナンバー一覧
| タイトル | ：成功する大家さん塾 超～～簡単！相続税対策のいろは |
| 配信日時 | ：2008/10/15(水) 12:00 |
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| ○○ 様 成功する大家さんサポーター ウルトラコンサルタントの三木章裕です。 いつもありがとうございます。 ━━━━━━━━━━━━━━ ■大家さん一口カレンダー ━━━━━━━━━━━━━ http://ultraconsultant.com/ 新米大家さんの相談者・・・（相） ウルトラコンサルタント・・（ウ） 相「先生、なんで賃貸住宅が相続対策にいいんデッカ？」 「難しいことや数字ばっかり出たらわかりまへんから、 超～～簡単におねがいしますワ。」 ウ「自分、超～～難しいこと言うネンナ！」 相「すみません！わたしソロバン１０級なんで 数字苦手ですねん」 ウ「そ、そんな級あるんかいな？！、まあええワ」 「そうしたら、ザックリつかみだけ教えるで！」 「細かいことは、やりだすときりないからザットネ！」 「まず、相続する一億円の土地があるとしよか？」 「これだけそのまま相続すると路線価の１００％で 評価されて相続税払わなあかんワナ！」 「路線価わかるか？」 相「はい、それは相続税の評価につかう毎年国税庁が 公表してるやつですね！」 ウ「凄いヤン、自分それだけでも大分進歩や！」 相「すごいでしゃろ！もう新米大家卒業ですか？」 ウ「そんなことで、自慢してるうちはまだまだヤネ！」 「変なこと言うから話それるヤン」 ウ「しかし、この土地の上に賃貸住宅を建てると」 「貸家建付地の評価減を受けれる」 「これだけでも、地域によって違うが １５％～２８％ぐらいの評価減が受けれる」 「尚且つ、２００平米までの面積は、小規模宅地等に ついての減額で半額の評価になるんや！」 「ダブルの減額効果があるねんで！！」 相「なるほど、そんな減額が適用されるんデッカ」 ウ「しかも、一般的には建物を建てると 例えば１億円の建物だとそのその相続評価は その半額ぐらいになる」 「そうすると一億円の借金で建てた建物が ５千万円の評価しかされない、借金１億に対して 相続財産は５千万円しかない」 「建物を借金で建てることで、相続財産に借金が 余分にでるということやね」 「借金はもちろん相続財産と相殺できるから 相続財産が借金の余分だけ減額できる」 「今回やったら５千万円分が相続財産の評価を減額 するのに使えるわけやネ！」 「お～～い、ついて来てるか？？？」 相「はい、なんとか！」 「建物の評価と借金のギャップが大きいですナ！」 ウ「一億円の相続評価の土地はそのままだと一億円の 相続資産」 「ところが賃貸住宅をたてると貸家建付地（評価減２０％） と一部小規模宅地の減額（土地の３割部分）を 受けたとして」 仮に計算しやすい減額率をいれると 資産 土 地 ６千８百万円（評価減後） 建 物 ５千万円 合 計 １億１千８百万円 借金（－） １億円 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー トータル １千８百万円の相続評価 「細かいこともあるが、ザット評価減のしくみを 説明してみたけどわかるカ～～ァ！！」 相「建物が建って財産増えてるのに、評価は格段 さがるんですなぁ～」 ウ「建物は借金して建てナ、この効果は出えヘンデ！」 「一億円の相続財産と１千８百万円の相続財産やったら 相続税がかなり違うことはわかるよね！」 相「さすが、わたしでもこれだけ差あったらわかりますワ」 「今は相続財産の基礎控除が５，０００万円ありますから この場合は相続税がかからないということですね！」 ウ「正解！ピポン！」 「一億円の土地だけの時とえらい違いやね！」 「他にもいろいろな評価減あるけど、これが 節税効果の大筋やね！！」 相「なるほど、目一杯建てて借金しまくったら、相続税 かからんで、逆にマイナスぐらいになりますナァ」 ウ「そらやりすぎや、山ほど建てて、空室だらけ やったら、元も子もない！」 「無制限に借金する相続対策は、相続税対策には 有効かもしれんけど、後の賃貸経営について 無視してる。」 「借金は賃貸経営で返していけることが前提やのに、 これでは相続人はたまったもんやナイデ！」 「ちゃんと後の事も考えな！」 「まだまだ、新米大家卒業のみちは遠いナ！」 相「（-_-；) ハァ～～～ァ」 メルマガご覧の皆様へ！ もし、相談したいことがあれば、いつでもメールしてや！ ひとりで悩んでも何も解決せえへんで！ －－－－－－－－－－－－－－ ○ 三木章裕のよろず話 －－－－－－－－－－－－－－ 路線価は簡単に調べることができます。 国税庁のホームページ http://www.nta.go.jp/ 全国の路線価のページ http://www.rosenka.nta.go.jp/ 各都道府県の住所別に見ることができる。 あなたのお持ちの土地の路線価もすぐ 見ることができます。 また路線価は、金融機関の担保評価にも よく使われるので、購入を考えている 物件でどれくらいお金を借りれるかの 目安にもなります。 ■■■ 大阪商人の心構え ■■■ 「才覚」--- 創意工夫 「算用」--- 経営を成り立たせる勘定 「始末」--- 節約、質素、倹約 ☆ぜひ！ご感想やご相談やご質問があれば、 お気軽にこちらへ！ ultraconsultant@ybb.ne.jp ■「本日のおすすめ教材」 http://ultraconsultant.com/item/ ※大家さんで新しい不動産投資を考えている方は 私の「まだ不動産投資はするな！」 の無料メルマガもご登録ください。 ☆最近のメルマガ記事をバックナンバーとして公開中 http://www.ultraconsultant.com/mail/public/bn.php?mid=2103 何時までの分をいつまで公開するかはこちらの都合によります、 内容により非公開にする場合もありますので ご了解願います。 ---------------------------------------------------- それでは、次回をお楽しみに (^ ^)/~~~ _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ （株）大阪賃貸不動産経営研究所 〒590-0945 堺市堺区戎之町東1-1-22 戎第一ビル西館２階 Dial：072-233-5201 http://www.ultraconsultant.com _/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/_/ ★バックナンバーはこちら http://www.ultraconsultant.com/mail/public/bn.php?mid=2103 ※無料レポートを請求されたことのある方へも お送りしています。 ※※※※ 購読を中止したい方へ ※※※※ 購読中止等はこちら [解除URL] |